En location vide, le propriétaire ne peut imposer aucun meuble au locataire — c’est interdit par la loi. Il doit fournir uniquement les raccordements structurels (eau, chauffage, électricité, sanitaires) et l’espace habitable. Cette interdiction explique pourquoi les loyers vides sont 10 à 25 % moins chers que les loyers meublés pour un même bien.
En location vide, nombreux sont les propriétaires qui tentent d’imposer des équipements, de facturer du mobilier ou de conditionner la signature du bail à l’acceptation d’une cuisine équipée. La réalité juridique est sans équivoque. Les meubles en location vide ne relèvent pas du propriétaire — ils appartiennent à la sphère exclusive du locataire. Ce guide vous donne les règles exactes, les chiffres clés et les arbitrages stratégiques pour gérer votre bien sans erreur.
Location vide : zéro meuble obligatoire, mais des raccordements indispensables
En location vide, le propriétaire ne peut imposer aucun meuble au locataire. La loi l’oblige uniquement à fournir les raccordements structurels : eau chaude et froide, chauffage capable de maintenir 18°C, installation électrique aux normes NF C 15-100, sanitaires et ventilation. Le mobilier reste à la charge exclusive du locataire.
Les meubles en location vide sont absents par définition légale, pas par choix : c’est la distinction fondamentale qui sépare le bail nu du bail meublé. Le propriétaire fournit un espace habitable fonctionnel, pas un logement prêt à vivre. Pour transformer cet espace vide en véritable cocon selon votre style, il vous appartient de choisir vos meubles et votre décoration. La cuisine
Le logement doit respecter un seuil minimal : 9 m² de surface habitable, une hauteur sous plafond de 2,20 m et un volume habitable de 20 m³. En dessous de ces seuils, le bien ne peut légalement être proposé à la location, qu’il soit vide ou meublé. Ces dimensions sont essentielles pour créer un espace de chambre adulte fonctionnel et agréable à vivre.
Le chauffage doit être capable de maintenir 18°C dans toutes les pièces du logement. Une installation électrique conforme à la norme NF C 15-100 est obligatoire. Ces deux exigences s’appliquent indépendamment de tout mobilier — elles concernent l’enveloppe structurelle du bien, pas son équipement.
Ce que le propriétaire peut (et ne peut pas) inclure dans une location vide
Le propriétaire d’un logement vide peut laisser des équipements en place à titre de commodité, mais ne peut pas les imposer contractuellement ni les facturer comme critère de location. Plaques de cuisson, réfrigérateur, literie, vaisselle et avant d’investir dans des meubles en bois massif, il est important de vérifier leur qualité et leur conformité aux normes.
La frontière est nette : laisser un réfrigérateur en place est une tolérance, pas une obligation. Si cet équipement tombe en panne, le propriétaire n’a aucune obligation légale de le remplacer — sauf si le bail le mentionne explicitement. Tout équipement laissé volontairement doit être listé à l’état des lieux d’entrée pour éviter tout litige à la sortie.
Conditionner la location à l’acceptation d’un mobilier payant ou inclure des meubles dans le calcul du loyer d’un bail nu constitue une pratique illégale. Cela pourrait entraîner une requalification du bail en location meublée, avec toutes les conséquences juridiques et fiscales que cela implique.
Voici ce que la loi exclut clairement du périmètre obligatoire des meubles en location vide :
- Plaques de cuisson et four
- Réfrigérateur et congélateur
- Lave-vaisselle
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Literie et linge de maison
- Meubles de rangement, canapés, tables, chaises
- Matériel d’entretien ménager
À titre de comparaison, la location meublée impose 11 éléments obligatoires définis par le Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 — dont la literie, les plaques de cuisson, le réfrigérateur avec compartiment freezer, la vaisselle, les luminaires et le matériel d’entretien. Aucun de ces éléments n’est requis en location vide. Le loyer moyen d’un T2 vide en ville moyenne s’établit à 760 €/mois, contre 850 €/mois pour un T2 meublé équivalent.
Tableau comparatif : location vide vs meublée — obligations et chiffres clés
La location vide et la location meublée obéissent à des régimes juridiques et fiscaux radicalement différents. Le bail vide dure 3 ans minimum contre 1 an en meublé. Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois en vide contre 2 mois en meublé. Le loyer meublé est en moyenne 10 à 25 % plus élevé que son équivalent vide.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans | 1 an (9 mois pour étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Préavis propriétaire | 6 mois | 3 mois |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Meubles obligatoires | Aucun | 11 éléments minimum |
| Loyer moyen T2 (ville moyenne) | 760 €/mois | 850 €/mois |
| Surcoût meublé vs vide | Référence | +10 à 25 % |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Seuil régime Micro | 15 000 € (Micro-foncier) | 70 000 € (Micro-BIC) |
| Abattement forfaitaire | 30 % | 50 % |
| CFE (Contribution Foncière des Entreprises) | Non | Oui |
| Rotation locataires | Lente | Rapide |
Avantages et inconvénients de la location vide pour le propriétaire
La location vide offre une gestion allégée et une stabilité locative grâce au bail de 3 ans, mais génère un loyer inférieur de 10 à 25 % au meublé et une fiscalité moins avantageuse. Elle convient aux propriétaires qui privilégient la tranquillité sur le rendement maximal.
- ✅ Gestion simplifiée : pas d’inventaire mobilier ni d’entretien des équipements
- ✅ Stabilité locative avec bail de 3 ans et faible rotation des locataires
- ✅ Pas de CFE ni de cotisations sociales obligatoires
- ✅ Déficit foncier déductible en régime réel
- ✅ Rendement locatif brut entre 4 % et 6 % selon les zones
- ✅ État des lieux simplifié sans inventaire mobilier
- ❌ Loyer 10 à 25 % inférieur au meublé équivalent, soit 80 à 90 €/mois de moins sur un T2
- ❌ Abattement Micro-foncier limité à 30 % contre 50 % en Micro-BIC meublé
- ❌ Seuil Micro-foncier bas à 15 000 € de revenus annuels seulement
- ❌ Préavis propriétaire de 6 mois, contre 3 mois en meublé
- ❌ Moins de flexibilité pour récupérer le bien rapidement
Le seuil du régime Micro-foncier est fixé à 15 000 € de revenus annuels. Au-delà, vous basculez automatiquement au régime réel, avec obligation de tenir une comptabilité détaillée. En location meublée, ce seuil monte à 70 000 € en Micro-BIC — un écart considérable qui avantage structurellement les bailleurs en meublé sur le plan fiscal.
Diagnostics et normes énergétiques : les nouvelles obligations du propriétaire en location vide
Depuis 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, qu’ils soient vides ou meublés. Le propriétaire doit fournir cinq diagnostics obligatoires : DPE, état des risques, diagnostic plomb (avant 1949), gaz et électricité (si installations de plus de 15 ans), et mesurage loi Boutin. Ces obligations s’appliquent indépendamment du mobilier.
Le calendrier de durcissement est gravé dans la loi : à partir de 2028, les logements classés F seront à leur tour interdits à la location. En 2034, ce sera le tour des logements classés E. Un logement dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an est déjà frappé d’interdiction immédiate de mise en location, quelle que soit sa classe DPE affichée.
Ces cinq diagnostics doivent être remis au locataire dès la signature du bail, sans exception :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- État des risques naturels, miniers et technologiques
- Diagnostic plomb (obligatoire pour les biens construits avant 1949)
- Diagnostic gaz et électricité (si les installations ont plus de 15 ans)
- Mesurage de la surface habitable loi Boutin
La question des meubles en location vide devient secondaire face aux enjeux énergétiques : un logement classé G ou consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peut plus être loué depuis 2026. Avant de vous interroger sur ce que vous pouvez laisser dans le logement, vérifiez que votre DPE vous autorise encore à le mettre sur le marché.
Location vide ou meublée : comment choisir la bonne stratégie locative en 2026 ?
Le choix entre location vide et meublée dépend de votre profil d’investisseur, de votre zone géographique et de votre tolérance à la gestion. La location vide convient aux propriétaires cherchant stabilité et simplicité. La meublée maximise le rendement mais exige une gestion active et une mise de fonds mobilier initiale.
Le différentiel de loyer entre meublé et vide représente 10 à 25 % selon les marchés, soit 80 à 90 €/mois sur un T2 en ville moyenne (760 €/mois en vide contre 850 €/mois en meublé). Les spécialistes du secteur estiment que l’investissement mobilier initial est amorti en 3 à 6 mois de ce différentiel — ce qui rend la bascule vers le meublé rapidement rentable sur le papier, mais exige une gestion plus intensive au quotidien.
En zones tendues, la location vide avec préavis locataire réduit à 1 mois offre un bon compromis : vous bénéficiez de la stabilité du bail 3 ans tout en conservant une flexibilité de sortie pour le locataire. Le coût moyen mensuel pour se loger en France toutes charges comprises s’établissait à 723 € en 2026 — ce qui positionne le T2 vide à 760 €/mois légèrement au-dessus de cette moyenne nationale, confirmant la pression sur les marchés urbains.
Trois critères décident réellement du choix :
- Votre horizon de détention : si vous envisagez de récupérer le bien dans 2 à 3 ans, la meublée avec préavis de 3 mois vous donne plus de souplesse.
- Votre niveau de revenus locatifs : si vos revenus locatifs dépassent 15 000 €/an, le régime réel en vide devient obligatoire — là où le Micro-BIC meublé reste accessible jusqu’à 70 000 €.
- Votre capacité de gestion : la rotation rapide du meublé (1 an de bail) multiplie les états des lieux, les inventaires et les interventions techniques.
Conclusion : ce que vous devez retenir et faire maintenant
Les meubles en location vide ne sont ni une obligation ni un levier de négociation pour le propriétaire — la loi est sans équivoque sur ce point. Votre rôle se limite à fournir un espace structurellement sain, raccordé et aux normes énergétiques en vigueur. Vérifiez dès maintenant le DPE de votre bien : depuis 2026, un logement classé G est hors jeu, et le calendrier 2028-2034 approche vite.
Si vous hésitez entre vide et meublé, posez la question en termes concrets : 80 à 90 €/mois de différentiel de loyer sur un T2, un abattement fiscal de 30 % contre 50 %, et un préavis propriétaire de 6 mois contre 3. Ces chiffres sont votre boussole. Choisissez votre régime en fonction de votre profil réel, pas d’une idée reçue sur la rentabilité — et assurez-vous que tout équipement laissé volontairement dans le logement figure noir sur blanc à l’état des lieux.
Questions frequemment posees
Le propriétaire peut-il imposer une cuisine équipée en location vide ?
Non. Le propriétaire doit fournir uniquement l’évier raccordé à l’eau chaude/froide et l’espace/raccordements pour plaques de cuisson. Les plaques, le four, le réfrigérateur et tous les équipements ménagers restent à la charge du locataire. Imposer une cuisine équipée transformerait le bail en location meublée, ce qui changerait les conditions légales (durée, dépôt de garantie, régime fiscal).
Quels sont les équipements obligatoires que le propriétaire doit fournir en location vide ?
Le propriétaire doit fournir : eau potable avec pression suffisante, eau chaude et froide, chauffage capable de maintenir 18°C, installation électrique aux normes NF C 15-100, sanitaires (WC, douche/baignoire), ventilation, et évier de cuisine raccordé. Le logement doit aussi respecter 9 m² minimum, 2,20 m de hauteur sous plafond et 20 m³ de volume habitable.
Quelle est la différence de loyer entre une location vide et une location meublée ?
Un logement meublé coûte en moyenne 10 à 25 % plus cher qu’un logement vide. Exemple concret : un T2 vide loué 760 €/mois en ville moyenne peut atteindre 850 à 950 €/mois s’il est meublé. Cette différence compense les coûts d’entretien du mobilier et d’assurance spécifique au propriétaire.
Quelle est la durée minimale d’un bail en location vide ?
La durée minimale d’un bail en location vide est de 3 ans, contre 1 an seulement en location meublée (9 mois pour un locataire étudiant). Le préavis du propriétaire est de 6 mois minimum en vide, contre 3 mois en meublé. Le locataire doit donner 3 mois de préavis (1 mois en zones tendues).
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en location vide ?
Le dépôt de garantie maximum en location vide est d’1 mois de loyer hors charges, contre 2 mois en location meublée. Ce dépôt doit être restitué dans les 2 mois suivant la fin du bail, déduction faite des dégradations ou impayés.
Le propriétaire peut-il facturer le mobilier au locataire en location vide ?
Non, c’est strictement interdit. En location vide, aucun coût de mobilier ne peut être facturisé au locataire, ni inclus dans le loyer. Toute tentative de facturation ou de conditionnement du bail à l’acceptation de meubles viole la loi et expose le propriétaire à des poursuites. Le mobilier relève exclusivement de la responsabilité du locataire.
Gaël Lemaire, ingénieur devenu essayiste, partage sur La Maison des Énergies une réflexion apaisée sur notre rapport à l’énergie et au vivant. Il croit en une transition fondée sur la mesure, la justice et la beauté du monde.